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从2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来,房产税一次次传出要落地的声音,虽然每一次都只闻其声,但到了今天再讨论房地产税是否会开征已经毫无意义,这无非是时

从2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来,房产税一次次传出要落地的声音,虽然每一次都只闻其声,但到了今天再讨论房地产税是否会开征已经毫无意义,这无非是时间早晚的问题。

为何十年了,靴子还没落地?要知道,税制改革工作甚为复杂,对市场的影响也难以估量。因此,即使房地产行业对房产税抱有敬畏,却也始终认为是“捅不破的窗户纸”,没那么轻易能出台。

不过,这次不一样了。

3月8日下午,十三届全国人大二次会议举行第二次全体会议,全国人大常委会委员长栗战书作关于全国人民代表大会常务委员会工作报告。其中指出,要“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等”立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。

3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中也做出部署,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

“确保如期完成”的“期”没有公布,但房产税已经明确有了日程。至此,推进的步伐已经迈出。喧闹许久的房产税,终于打响了发令枪。

01

房产税作为一种财产税,以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收税款。这个名词其实不新鲜,房产税1986年就已提出并实施,不过那时的房产税征收范围只限于城镇的经营性房屋,因此没有引起全社会的普遍关注。

2010年,国家开始进行地方税改革,其中就包括了房产税。2011年后,相继在上海、重庆开始试点征收。上海试点中有6条税收减免政策,基本将购房人群排除在外;而重庆主要针对高端住房征收房产税,这种为豪宅“量身定做”的房产税征收方式,被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”。

因为目前重庆和上海试点的房产税模式是在其他房地产税收制度和政策不变的前提下,在居民的住宅保有环节增加的税。从试点情况来看,上海、重庆房产税起征点较高、税率较低、免征标准较多,实际上征税覆盖情况,以及对地方财政的贡献率并不是很大。

根据国家税务总局上海市税务局公布数据,2018年全年上海市房产税收入213.8亿元,占全年税收总收入仅1.2%。

而目前国家正在拟出台的房地产税则承担着全国房地产税制改革的任务。要知道,国内房地产相关的税种有11个,包括开发流通环节的8个,也就是建房卖房卖房过程中要收的税;保有环节3个,也就是房子销售出去后,所需要承担的税赋。

之前,在房产大开发时期,国内房地产相关税种,重心都在开发流通环节,这次征收房产税,将侧重在房产保有环节。说白了,也就是买了的房子,将要开始征税。

不过,关于房地产税的起征标准、扣除比例,以及税率多少,目前还没一个确定的说法。

从国外经验来看,很多国家对于房地产税采取了“宽税基、少税种、低税率”的方式。

以美国为例,美国作为目前房产税制最完善的国家,采取了对土地和房屋直接征收房产税的方式。其征税基础是房地产评估值的一定比例(各州规定不一,从20%~100%不等)。征税对象主要是居民住宅,收入中95%以上由地方政府征收,税法由各州制定。各州和地方政府的不动产税率不同,大约在1%~3%之间。为了保持征税的合理性,还会通过对自住房屋给子减免税,减少税基、低估财产价值的方式来减轻居民负担。

在此基础上,虽然房产税是美国州以及地方政府的重要税收来源,但对居民的税收负担并不大。

虽然国内房地产税具体的细则还没有出台,按照现有的口径和参考国外的操作,中国将分为以价计征和以租计征两种方式。

前者以房屋原值为标准,应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2~2%。

后者以租金收入为标准,应纳税额=租金收入×12%。

做一个简单的计算,直观了解下房产税究竟会如何征收。

考虑到房产税作为地税的一种,在征收标准上可能会有不同,我们以现有的最高标准2%为基准,扣除比例假设为最低标准10%,则一套价值100万的房子,每年应缴纳的税款=1000000 x 90% x 2%=18000元。

如果将房屋出租,则按租金收入来征收,若我们将房屋以每月5000元租金出租,那么需要缴纳的税额是5000 x 12 x 12%=7200元。

这个数字对只有一套住房需要缴纳税款的人群来说勉强可以接受,但对于那些手握数套甚至十几套房产的人而言,就会相当难受。对加了高杠杆投资房地产的,可以说是锥心之痛。

这也体现了房产税的调节作用,你富有,就多交点,你不富有,自然就少交或免交。

02

房地产税被国务院、人大常委会接连提及的刺激下,利空消息已经迅速传开,多家房企遭受打击。

而接下来市场会作何反应?也不容乐观,所谓的楼市“小阳春”或者会迅速消散,接下来的市场购房者信心,房企销售都会急速下降。

在3月8日房地产税加速的消息传出后,朋友圈已经一片哀嚎,前几日还大力宣传自家楼盘以及房产信息的中介已经沉默不语,甚至有人心酸地开玩笑表示:“房地产税来了,把壹方城两套房出售。”

房产税的试点城市,上海、重庆近期也对房产税相关政策进行了一定的调整。

2019年1月1日,重庆市宣布房产税起征点将由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。提高了房产税起征点。同样是今年1月1日,上海房产税政策变动,将征税减除比例由20%提高到30%。以一套价值为300万元的房产为例,原政策每年的房产税是为2.88万元(即300万×80%×1.2%),但增加减除后即为2.52万元(300万×70%×1.2%)。

除了两个试点城市的频频动作发出“狼来了”的信号,房地产税似乎还有一些“花边”新闻。比如近期北京、上海、广州、深圳纷纷下调部分涉房产交易税费。

在个人出租房屋所得税方面,多地也作出了调整。近期多个城市大幅调低个人出租住房税收,其中北京大幅度将个人出租房屋所得应缴纳税款税率减半。

这些,似乎是在为房产税到来作铺垫。

标签:房产新闻,房产税

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